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  • 二手房交易“獨家代理”有利弊 簽約要謹慎
  • 來源:增城日報 作者:[記者黃婧琪 通訊員陳麗紅 江麗儀] 發布日期:[2020-06-12 09:05:52]
  • (記者黃婧琪 通訊員陳麗紅 江麗儀)二手房源資訊大多掌握在房產中介手中,買賣交易普遍需要通過中介。有些賣家與中介公司簽訂獨家代理銷售合同,由一家中介全權代理房屋買賣的事宜,既不用接聽各種看房電話,也不用與買家你來我往地談價格,以為這樣就可以避免各種麻煩事,但有時候,獨家代理并沒有讓賣家更加省心,反而變得鬧心。

    最近,陳先生準備出售自己的房屋,他找到了一家中介公司獨家代理出售。不料卻惹來了一場官司。

    基本案情

    陳先生最近想出售房子,由于工作較忙,想省點事,避免因放盤引來的各種電話、預約看房、談價格等麻煩事,決定只讓一家中介公司代理出售,于是找到本地頗有名氣的A公司。A公司在得知陳先生的想法后,拿出了一份獨家風險包銷合同。

    在保證房屋最終售賣價不低于陳先生提出價格的情況下,A公司全權代理陳先生出售該房屋,獨家包銷期為3個月,A公司向陳先生支付獨家包銷履約保證金5000元,陳先生須保證在獨家包銷期內不得擅自終止合同、自行出售或委托他人或公司銷售該房屋,否則陳先生除要返還5000元保證金外,還應向A公司支付該房屋出售價的3%違約金。如果A公司未在約定期限內為陳先生找到適格買家,則陳先生有權沒收保證金。

    簽訂合同當天,A公司向陳先生支付了5000元保證金,陳先生就滿意地回去靜候佳音。

    然而時間過了兩個月,A公司始終沒有為陳先生找到合適的買家。雖然獨家代理的包銷期限還有一個月才到期,但急于出售房屋的陳先生開始尋找“下家”。他找到了多家房地產中介公司,其中B公司很快就找到合適的買家推薦給陳先生,陳先生亦與B公司推薦的買家接洽了,雙方很快就達成了買賣房屋的意向,于是在B公司的促成下陳先生與買家簽訂了商品房買賣合同。但在陳先生與買家履行合同過程中,雙方因為銀行按揭貸款問題產生了分歧,買家訴至法院。A公司也由此得知陳先生違反獨家風險包銷約定的情況,于是訴至法院要求陳先生返還保證金5000元及支付違約金。

    最后,法院判決:陳先生應向A公司返還保證金5000元并支付違約金30000元。

    法官說法

    區法院經審理后,認為陳先生與A公司簽訂的獨家風險包銷合同,是雙方真實意思的表示,內容沒有違反法律、行政法規的強制性效力性規定,是合法有效的。陳先生在獨家風險包銷合同明確約定的包銷期限內,通過其他中介公司與案外人簽訂商品房買賣合同,并將涉案房屋出售給他人的行為,已經違反了獨家風險包銷合同的約定。遂法院作出上述最終判決。

    法官提醒

    從陳先生的案例看,獨家風險包銷合同有利有弊。有利之處,除了省時省力外,還在于中介公司對獨家包銷的房屋會投入更多人力、宣傳,以提高買賣合意達成的概率。但弊端也是顯而易見的,包括以下幾點:

    一是二手房市場價格存在諸多不可預測性,房價上漲較明顯的話,賣家就要自行承擔風險。

    二是賣家對于房價定位未必準確。在包銷期內,可能會發現最初的報價并非房屋最合理的價格,若通過其他渠道得知有買家愿意出更高的價格購買房屋時,賣家往往會陷入兩難處境。

    三是獨家包銷合同對于賣家與中介的權利義務往往約定不明確,大多僅約定中介公司在某個期限內以某個價格出售房屋,對于其他重要事項(包括提前還貸、按揭貸款、網簽、過戶、交房等事項)大多未進行約定,如果買賣雙方就上述重要事項產生分歧而導致無法簽訂房屋買賣合同,該獨家包銷合同無法繼續履行的責任常常難以分清。


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