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  • 小心購買二手房約定“房產證滿兩年再過戶”
  • 來源:增城日報 作者:[記者黃婧琪 通訊員江麗儀] 發布日期:[2020-06-08 09:17:29]
  • (記者黃婧琪 通訊員江麗儀)購買二手房,面臨的法律風險要比一手商品房大得多,稍不注意,很可能會造成不必要的損失。近日,區法院審理了這樣一起房屋買賣合同糾紛案件:原告與被告簽了房屋買賣合同,并實際入住,因購買房屋的產權未滿兩年,雙方約定兩年后過戶。不料合同履行過程中,房子卻被查封了,導致無法過戶。

    房屋產權未滿兩年,買房居住不過戶

    原告阿培(化名)尋覓了多處房源后,最終看中了被告阿?。ɑ┪挥谠龀抢蟪堑姆慨a。雙方經價格協商,同意該房產以一百萬元的價格成交。阿培與阿健于2017年12月10日簽訂《房地產買賣合同》,并在合同簽訂當天向阿健支付了購房定金200000元。

    雖然所購買房屋的地段和價格都令阿培較為滿意,但房子卻存在一個問題,即阿健獲得涉案房屋的產權未滿兩年。根據現時二手房買賣的政策,獲得房產證未滿兩年不能進行買賣。阿培知悉這一情況,但仍與阿健簽訂協議,約定:簽訂合同當天起賣方交樓給買方使用,買方每月代賣方墊付按揭款;待房產產權滿兩年后,即2019年2月賣方配合將房產過戶至買方。

    房屋一朝被查封,過戶不成悔不當初

    合同簽訂后,阿健依照約定,將房屋交付給阿培使用,阿培隨后入住。原以為安心等兩年,辦理了過戶手續,房子就真正屬于自己了,但在2018年12月,阿培卻發現阿健因欠下大量債務無力償還,涉案房屋已被其他法院查封,導致無法過戶,且目前已無法聯系阿健。阿培將阿健訴至法院,請求法院解除雙方購房合同,雙倍返還阿培購房定金以及先行墊付的房屋按揭款。

    法官說法

    區法院經審理后,認為原、被告于2017年12月10日簽訂的《房地產買賣合同》是雙方當事人真實意思表示,合法有效,雙方當事人均應恪守履行。本案中,因被告阿健欠下外債導致涉案房屋被法院查封,致使原告阿培的購房目的無法實現,被告的行為已經構成違約。因此,原告請求解除雙方簽訂的上述《房地產買賣合同》,理據充分,法院予以支持。另根據雙方簽訂的《房地產買賣合同》第七條約定“逾期超過五天未履行的,守約方有權解除合同并要求違約方承擔定金責任(雙倍返還定金或沒收定金)或支付等額與總樓價10%的違約金?!北桓鎽蛟骐p倍返還定金以及返還前期已墊付按揭款(實質是購房款)。

    法官提醒

    不動產所有權以登記為要件,只有辦理了產權過戶登記,才算真正取得不動產的所有權。出于減少稅費、規避限購政策等目的,不少二手房買賣合同作出了出證滿2年、甚至滿5年過戶的約定,此等待期間賣方仍為房屋登記的權利人,即使房屋被設定他項權利或另行處分甚至因賣方債務而被司法查封或拍賣,買方都可能無從知曉。就如本案中的阿培,購買房產證未滿兩年的二手房,雖然他已經支付定金且入住了房屋,但由于不能及時辦理過戶手續,房屋所有權并未發生實際變動,房屋產權并不屬于阿培,之后一旦涉及產權的變更、抵押、查封等事項,均可能造成其所有權落空,甚至帶來重大經濟損失。另外,在房屋交易過程中,阿培一直以阿健的名義償還購房按揭貸款,這也是一種風險極大的交易行為,值得警惕。建議購房者慎重考慮購買這種無法及時過戶的房子,避免產生不必要的法律風險。



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